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Regularização Fundiária

Entre as principais características do processo de urbanização no Brasil está o surgimento de assentamentos informais, na forma de núcleos residenciais (favelas), ocupações, loteamentos clandestinos ou irregulares e outros, que se diferem pela forma de aquisição da posse ou da propriedade e pelos diferentes processos de consolidação.

Além da falta de segurança em relação à posse e da baixa qualidade de vida que proporcionam aos ocupantes, pela ausência de obras e serviços de infraestrutura, os assentamentos informais excluem seus habitantes dos processos de desenvolvimento, planejamento, legislação e gestão das áreas urbanas.

Outra consequência é a ocupação irregular e inadequada de áreas ambientais, protegidas por lei que restringem seu uso; de áreas originalmente destinadas a implementação de ruas, equipamentos comunitários, tubulações de água e esgoto; de áreas de risco, em terrenos de alta declividade e sujeitos a alagamentos, próximos a redes de alta tensão e situados nas faixas de domínio de rodovias e ferrovias e outros.

Por tudo isso, não apenas Campinas como todos os municípios brasileiros devem, num primeiro momento, coibir o surgimento desses assentamentos. Já os que se consolidaram, ao longo do tempo, tem sido analisados e serão regularizados segundo as leis vigentes, se passíveis de regularização e com auxílio de outras instâncias governamentais, como forma de inclusão desses núcleos na dinâmica da cidade e de restituição da cidadania às famílias.

Esse é o compromisso da prefeitura, assumido pela Secretaria Municipal de Habitação (Sehab).

(Fonte: livro “Regularização da Terra – O que é e como implementar” / Instituto Pólis)



Conforme previsto no Decreto 14.038/02 , com alterações introduzidas pelos Decretos 14.459/03 e 15.176/05, compete à Sehab, no que se refere à regularização:

  • promover todos os atos necessários à regularização fundiária e urbanística de núcleos habitacionais encaminhados pela Secretaria de Habitação e pela Companhia de Habitação Popular de Campinas (Cohab-Campinas), com processo definitivo para regularização, loteamentos irregulares ou clandestinos;
  • realizar levantamentos topográficos, planialtimétricos e cadastrais, por meio de seu corpo de servidores ou mediante contratação de serviços profissionais terceirizados, a que se refere o inciso 2 do artigo 6º da Lei Federal 8.666, de 21 de junho de 1993;

    * Os documentos citados no tópico acima fornecem descrições e informações detalhadas de um terreno, determinando, por exemplo, suas dimensões, variações, acidentes geográficos, inclinações, além do perímetro externo, das vias de acesso, da proximidade com vegetação ou cursos d’água e outros.

  • indicar todas as benfeitorias necessárias ou essenciais à regularização;
  • decidir, em nome do município, todos os procedimentos que estejam sob a sua jurisdição administrativa, sobretudo para fins de registro em cartório;
  • intimar os responsáveis pelo loteamento em regularização, para que respondam pelas irregularidades detectadas;
  • remeter ao Ministério Público peças dos procedimentos administrativos nos quais haja a presença de delitos;
  • adotar medidas visando à execução das benfeitorias necessárias, em substituição ao loteador responsável pela área em regularização, buscando o ressarcimento dos cofres públicos (art. 37, §5°, CF);
  • expedir ordens de regularização;
  • autorizar a implantação de benfeitorias públicas (água, luz, esgoto, pavimentação e obras complementares) nos loteamentos clandestinos ou irregulares, mesmo antes de expedidas as ordens de regularização;
  • colaborar com outros órgãos municipais, estaduais e federais na busca da melhor solução para os problemas fundiários;
  • iniciar as tratativas para a captação de recursos financeiros de fontes externas, nacionais ou internacionais;
  • promover atividades de fiscalização, solicitando o apoio da Secretaria Municipal de Urbanismo e dos demais órgãos municipais incumbidos de atividade fiscalizatória;

Compete à Coordenadoria Técnica, vinculada à Sehab:

  • elaborar normas e critérios de análise a serem aplicados nos projetos de regularização;
  • analisar projetos específicos de regularização, visando sua adequação e inserção nos espaços urbanos;
  • elaborar plantas, projetos, memoriais descritivos e similares;
  • acompanhar as obras de implantação do loteamento em regularização;
  • gerir o cadastro dos loteamentos irregulares, por meio de plantas e fotos aéreas, visando sua delimitação;
  • vistoriar e coletar informações para diagnosticar a situação dos loteamentos, especialmente no que se refere a zoneamento, infraestrutura, condições urbanísticas e geológicas;

Compete à Coordenadoria Jurídico-Administrativa, vinculada à Sehab:

  • providenciar denúncia junto ao Ministério Público;
  • notificar o loteador para coibí-lo das práticas de implementação e comércio de lotes irregulares;
  • notificar o cartório de registro de imóveis para anotações em matrícula de imóveis que integrem loteamento irregular;
  • oficiar aos órgãos regulamentadores profissionais sobre os agentes envolvidos na prática das infrações relacionadas a loteamentos irregulares, para que estes possam aplicar as penas cabíveis;
  • encaminhar os contratos de compra e venda para registro, após a regularização;
  • analisar juridicamente o processo de regularização;

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