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ITBI - Imposto de Transmissao de Bens Inter VIVOS

Legislação

 

LEIS

Lei nº 12.391 de 20 de outubro de 2005 - Dispõe sobre o Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e de Direitos Reais a Eles Relativos- ITBI
Lei nº 13.891 de 19 de julho de 2010 - Altera os arts. 9º,10 e 13 da Lei nº 12.391/05

REGULAMENTOS

Instrução Normativa - DRI-DRM/SMF nº 001, de 19 de fevereiro de 2003 – disciplina documentação hábil para comprovação da qualificação do interessado e para os pedidos de isenção, imunidade e não incidência.

Instrução Normativa nº 003, de 19 de abril de 2005 - Dispõe sobre os procedimentos administrativos para avaliação de imóvel para atribuição do Valor Venal, para efeito de cálculo do ITBI e Registro em Cartório, nos casos de inexistência de Lançamento do IPTU.

Instrução Normativa nº 003, de 22 de julho de 2008 - Regulamenta os artigos 13 e 15 da Lei nº 12.391, de 20 de outubro de 2005, e institui o documento de arrecadação próprio do Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e de Direitos Reais a Eles Relativos – ITBI e o formulário de Declaração de Transmissão de Bens Imóveis e Direitos Reais

Portaria – SMF nº 014, de 29 de junho de 2011 – Publica a Tabela de Índice de Valorização (TIV), nos termos da Lei nº 13.891/10

Portaria – SMF nº 011, de 26 de setembro de 2012 – Publica a Tabela de Índice de Valorização (TIV), nos termos da Lei nº 13.891/10

BENEFÍCIO FISCAL

Lei nº 12.471/06, Lei nº 12.653/06 e Lei nº 12.802/06

COMPETÊNCIA TRIBUTÁRIA

Constituição Federal de 1.988:
Art.156. Compete aos Municípios instituir imposto sobre:

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;


O ITBI no Município de Campinas

Em Campinas, o ITBI é disciplinado pela Lei 12.391, de 20 de outubro de 2005, publicada no Diário Oficial do Município em 21 de outubro de 2005.

HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA

Lei nº 12.391/05
Art. 1º. O imposto sobre a transmissão de bens imóveis – ITBI, incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição.

As transmissões e cessões sujeitas a incidência do ITBI estão previstas no artigo 2º da Lei 12.391/05, de forma meramente exemplificativa.

Art. 2º Incluem-se na hipótese de incidência do imposto quaisquer atos onerosos translativos ou constitutivos de direitos reais sobre imóveis, como definidos na lei civil, dentre os quais:

  1. a compra e venda e suas cessões;
  2. a dação em pagamento;
  3. a permuta;
  4. o compromisso de venda e compra e suas cessões;
  5. as tornas ou reposições relativas a valores imobiliários que ocorram na partilha de bens, havida na separação, divórcio, sucessão ou, em virtude da extinção de condomínio, na divisão do patrimônio comum, no que exceder a respectiva meação ou quinhão;
  6. a arrematação, a adjudicação e a remição;
  7. a concessão de direito real de uso;
  8. a instituição de usufruto e enfiteuse;
  9. a servidão;
  10. o mandato em causa própria ou com poderes equivalentes para transmissão de bem imóvel e seu respectivo substabelecimento, quando outorgado para outra finalidade que não a do mandatário receber escritura definitiva do imóvel;
  11. a cessão de direitos à sucessão;
  12. a cessão de direitos possessórios;
  13. a cessão de direitos possessórios do arrematante ou do adjudicatário, após assinado o auto de arrematação ou de adjudicação;
  14. a cessão de direito real de uso, usufruto e usucapião;
  15. a cessão de benfeitorias e construções em terreno compromissado à venda ou alheio.

DEFINIÇÕES:

TRANSMISSÃO "INTER VIVOS" = fato jurídico no qual a coisa ou direito considerado transfere-se a outrem, mediante ato de vontade operado entre pessoas vivas. Em oposição, existe a transmissão "causa mortis" decorrente de sucessão patrimonial havida no falecimento de seu titular, cujo imposto compete aos Estados e ao Distrito Federal (art. 155, I, CF).

BEM IMÓVEL POR NATUREZA = o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. (art. 79 do C.Civil)

BEM IMÓVEL POR ACESSÃO FÍSICA = tudo quanto o homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e construções, de modo que se não possa retirar sem destruição, modificação, fratura, ou dano (arts. 1248 a 1259 do C.Civil).

DIREITOS REAIS - Os direitos reais podem ser sobre coisa própria ou coisa alheia. A propriedade é um direito real sobre coisa própria.

O proprietário tem assegurado por lei o direito de usar, gozar, dispor e reaver o bem (art. 1228 do C.Civil)

Os direitos reais sobre coisas alheias podem ser divididos em direitos reais de gozo e direito real de garantia

C. Civil - Art. 1.225. São direitos reais:

  1. a propriedade;
  2. a superfície;
  3. as servidões;
  4. o usufruto;
  5. o uso;
  6. a habitação;
  7. o direito do promitente comprador do imóvel;
  8. o penhor;
  9. a hipoteca;
  10. a anticrese.
  11. a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
  12. a concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

Direitos reais de garantia:

Hipoteca - garantia que recai sobre o imóvel. Quem contrai um financiamento para aquisição de imóvel pode oferecer como garantia o próprio imóvel, por exemplo, para garantir a dívida.

Anticrese - direito real sobre imóvel alheio, mediante entrega do bem, para que como forma de pagamento da dívida, o credor receba seus frutos e rendimentos.

Penhor - garantia que recai sobre coisa móvel.

Direito real de aquisição - o compromisso irretratável de compra, quando devidamente averbado (art. 1417 do C. Civil)

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Dação em pagamento - consiste no acordo pelo qual o credor aceita em receber coisa que não seja dinheiro, em substituição da prestação em moeda que lhe era devida

Permuta - tem o mesmo significado de troca. Se A e B realizem a permuta de imóveis, ocorrerá duas transferências sujeitas ao ITBI

Torna - é a reposição em dinheiro do excesso de valor do bem ou direito recebido.

Arrematação - è a venda, em leilão ou hasta pública, a quem oferecer o maior lance, pode ser judicial ou extrajudicial.

Adjudicação - é o ato judicial pelo qual a propriedade do bem que deveria ser levado a leilão ou hasta pública é transferida para outra pessoa de acordo com o critério legal previsto para cada caso.

Remição - é o direito concedido ao executado judicialmente de resgatar os bens penhorados.

Usufruto - é o direito real que permite que alguém, por certo prazo, possa extrair frutos e utilidades (uso e gozo) de coisa alheia.

Servidão predial - se impõe em um prédio em favor de outro, pelo qual o proprietário do prédio serviente perde o exercício de alguns de seus direitos, ou se obriga a tolerar que dele se utilize para determinado fim.

Mandato em causa própria - em caráter irrevogável, pelo qual o mandante autoriza o mandatário a agir me seu próprio interesse, como se fosse o dono da coisa ou principal interessado.

PARA QUAL MUNICÍPIO RECOLHER O IMPOSTO

O ITBI é de competência do Município onde estiver situado o bem imóvel, ainda que o seu proprietário seja residente ou domiciliado em outro Município (C.F., art. 156, § 2º, inciso II).

DATA DO FATO GERADOR E DO PAGAMENTO DO IMPOSTO

O imposto deverá ser recolhido na data da lavratura do instrumento de transmissão ou constituição de direitos reais relativos a imóvel ou em até 30 dias da data do instrumento, nos casos especificados no art. 14 da Lei Municipal nº 12.391/05:

Lei nº 12.391/05
Art. 3º Caberá ao sujeito passivo efetuar o pagamento do imposto por ocasião da lavratura do instrumento de transmissão ou de constituição de direitos reais relativos a imóvel, ainda que o fato imponível deva, nos termos da lei civil, ocorrer posteriormente, assegurada a restituição da quantia paga, caso não se realize o fato imponível presumido.
§ 1º Não cabe restituição do valor pago, uma vez cumpridas as cláusulas resolutivas constantes do contrato e consumado o fato imponível, independentemente da validade jurídica dos atos praticados ou dos efeitos que, por conta deles, ocorram, salvo se a nulidade for decretada em sentença judicial transitada em julgado.
§ 2º O recolhimento efetuado pelo promitente comprador quando da promessa de compra e venda será aproveitado na lavratura e no registro do instrumento de transmissão de propriedade.

Art. 4º Operar-se-á nova incidência do imposto a cada vez que as partes resolverem pela retratação do contrato que já houver sido celebrado, da qual resulte alteração da transmissão imobiliária ou da base de cálculo do imposto, verificado o fato imponível.

Art. 14 O imposto será pago:

  1. até a data da lavratura do instrumento público ou particular de transmissão dos bens ou de direitos relativos a imóveis;
  2. dentro de 30 (trinta) dias:
    1. da assinatura da carta de arrematação extrajudicial;
    2. da extração da carta de arrematação, adjudicação ou remição, nos processos judiciais;
    3. da sentença homologatória da partilha dos bens, com desistência d prazo recursal, nos casos de processos de dissolução da sociedade conjugal;
    4. do trânsito em julgado, nas demais transmissões decorrentes de sentença judicial;
    5. da lavratura, por agente financeiro, de instrumento particular a que a lei confira força de escritura pública;
    6. das notificações de diferenças a favor da Fazenda Municipal, motivadas pelo incorreto lançamento do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou pela emissão incorreta de certidão de valor venal.
    7. da data da lavratura do instrumento particular ou público relativo à conferência de bens imóveis para integralização de capital social das empresas;
    8. das datas de assinatura do instrumento de cessão dos contratos emitidos pela COHAB.
    9. da data da lavratura do instrumento de transmissão imobiliária ou cessão de direitos sobre os imóveis comercializados por conta própria pelas construtoras, incorporadores, loteadoras e empreendedores imobiliários.

Parágrafo único – No caso do inciso I, poderá o imposto, excepcionalmente, ser pago no primeiro dia útil subseqüente ao da celebração dos respectivos instrumentos quando não havido, no dia da lavratura, expediente na repartição encarregada de seu lançamento ou na rede bancária municipal, ou cujo ato se tenha realizado após encerrados os respectivos expedientes".



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Contribuintes e Responsáveis

Art. 7º São contribuintes do imposto:

  1. o adquirente dos bens ou direitos transmitidos;
  2. o promitente comprador, nos contratos de compromisso de venda e compra;
  3. o cessionário, nos contratos de cessão de direitos reais de qualquer natureza;
  4. subsidiariamente àqueles, o alienante dos bens e direitos transmitidos, o promitente vendedor e o cedente de direitos.

Art. 8º São solidariamente responsáveis pelo pagamento do imposto, juntamente com o contribuinte:

  1. os notários, escrivães, oficiais de registros públicos, leiloeiros e demais serventuários e auxiliares da justiça, nos atos praticados por eles, ou perante eles, em razão de seu ofício, dos quais não forem exigidas das partes:
    1. comprovação do pagamento do imposto, relativa à operação tributável;
    2. atestação de sua não incidência ou desonerações tributárias, reconhecidas pela repartição encarregada da administração do imposto, na forma em que dispuser o regulamento.
  2. o agente financeiro, nas aquisições por ele processadas ou intermediadas, quando não exigir das partes os mesmos comprovantes de que tratam as alíneas "a" e "b" do inciso anterior.
  3. as construtoras, incorporadoras, loteadoras e empreendedores imobiliários, que comercializarem unidades imobiliárias por conta própria, quando não exigirem do contribuinte os comprovantes do cumprimento das obrigações tributárias relacionadas à transmissão dos respectivos bens imóveis ou direitos a eles relativos.
  4. qualquer pessoa física ou outras figuras jurídica e societariamente aceitas, quando tenha relação pessoal e direta com a situação que constitua o respectivo fato gerador.

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Base de Cálculo do Imposto

Lei nº 12.391/05, alterada pela Lei nº 13.891/10

Art. 9º - A base de cálculo do imposto é o valor venal atualizado dos bens ou dos direitos transmitidos. (Ver Portaria nº 014, de 29/06/2011 – SMF)
§ 1º - O valor venal, para fins deste imposto, será apurado por estimativa, pela Secretaria Municipal de Finanças, com base nos valores das transações de bens da mesma natureza no mercado imobiliário local, valores de cadastro, valor atribuído pelo contribuinte em guia informativa e valores de áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes, consideradas as características do imóvel como forma, dimensões, tipo, utilização, localização, estado de conservação, infraestrutura urbana e outros.
§ 2º - Se houver divergência entre os valores declarados no instrumento de transmissão e o valor venal atualizado, na forma do § 1o. deste artigo, prevalecerá, para fins de base de cálculo, o que for maior.
§ 3º - Não são dedutíveis do valor venal eventuais dívidas que onerem o imóvel transmitido.
§ 4º - A Secretaria Municipal de Finanças fica responsável pela publicação da estimativa mencionada no § 1º deste artigo.
§ 5º - Tratando-se de imóvel não constante no Cadastro Imobiliário Municipal da Secretaria Municipal de Finanças, o valor venal poderá ser obtido mediante instauração de procedimento administrativo específico, a critério do departamento responsável pelo tributo.
§ 6º - Tratando-se de imóvel rural, o valor venal para fins de ITBI será o valor total do imóvel constante da declaração para fins de lançamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural ou o valor do instrumento de transmissão, o que for maior".

Art. 10. Excetuam-se da previsão do artigo anterior as bases de cálculo:

  1. da permuta, quando será o valor de cada qual dos bens ou direitos permutados;
  2. da arrematação judicial ou extrajudicial, na adjudicação e na remição de bens imóveis quando será o valor do preço pago por lance ou, na sua ausência, o valor da avaliação.
  3. da instituição e extinção do direito de superfície e da transferência do direito de construir, quando será tomado como base de cálculo o valor do instrumento.

Parágrafo único - Nos casos do inciso II deste artigo, não constando do instrumento o valor do preço pago por lance ou o valor da avaliação, a base de cálculo do imposto será o valor venal oficial do imóvel, nos termos do art. 9o. desta Lei

Art. 11 O valor venal estabelecido de conformidade com o artigo 9º será reduzido:

  1. em se tratando de instituição de uso e usufruto, a 1/3 (um terço);
  2. no caso de transmissão de nua propriedade, a 2/3 (dois terços);
  3. quando se tratar de instituição de enfiteuse e de transmissão dos direitos do enfiteuta, a 80% (oitenta por cento);
  4. no caso de transmissão de domínio direto, a 20% (vinte por cento);
  5. na hipótese de acessão física pela construção de obras ou plantações, ao valor da indenização correspondente.

Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e III, consolidada a propriedade plena na pessoa do proprietário, o imposto será calculado sobre o valor do usufruto, uso ou enfiteuse.



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Alíquota

Lei nº 12.391/05

Art. 12 - O valor do imposto será calculado pela aplicação da alíquota de 1,5% (um vírgula cinco por cento) sobre a base de cálculo.



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